Faut-il acheter maintenant ou attendre six mois en espérant une baisse des taux ? La question paraît simple. Elle l’est beaucoup moins lorsqu’on ajoute le prix des logements, l’inflation et l’évolution du pouvoir d’achat.
Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers atteignait 3,30 % en juillet 2026, hors frais et assurance. Nous sommes loin des taux exceptionnellement bas du début des années 2020, mais également sous les niveaux dépassant 4 % observés début 2024.
Pour un acheteur, le véritable enjeu n’est donc probablement pas de trouver le moment parfait. Il consiste plutôt à déterminer si le prix du bien, le coût du crédit et la mensualité obtenue sont compatibles avec son budget sur plusieurs années.
Est-ce vraiment le bon moment pour emprunter ?
En 2026, obtenir un prêt immobilier peut rester pertinent si le prix d’achat est raisonnable et si les mensualités laissent suffisamment de marge dans le budget du ménage. Attendre uniquement une baisse des taux n’est pas nécessairement une stratégie gagnante : le prix du logement convoité peut évoluer pendant ce temps.
Avant même de multiplier les visites, mieux vaut donc connaître son budget. Selon les situations, le financement peut concerner un premier achat, une opération d’achat-revente, une résidence secondaire, un investissement locatif ou encore un logement destiné aux études d’un enfant.
Une simulation permet d’obtenir une première estimation du financement envisageable. Il est notamment possible de cliquer ici pour obtenir un prêt et effectuer une simulation en ligne. Une réponse de principe peut être obtenue immédiatement, mais elle ne constitue pas un accord définitif : l’établissement prêteur reste libre d’accepter ou de refuser le financement après étude du dossier.
Regarder le taux immobilier… mais surtout ce qu’il change réellement
Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat était monté jusqu’à 4,17 % en janvier 2024, selon la Banque de France. Après une période de baisse, il s’établissait à 3,30 % en juillet 2026.
Quelques dixièmes de point peuvent sembler anecdotiques. Sur vingt ans, ils finissent pourtant par représenter plusieurs milliers d’euros.
Prenons un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à taux fixe :
| Taux d’intérêt | Mensualité approximative | Coût des intérêts |
| 3 % | 1 109 € | 66 207 € |
| 3,5 % | 1 160 € | 78 380 € |
| 4 % | 1 212 € | 90 871 € |
Simulation indicative, hors assurance emprunteur, frais de dossier et garanties. Montants arrondis.
Entre 3 % et 4 %, l’écart approche ainsi 25 000 € d’intérêts sur vingt ans.
Mais se focaliser uniquement sur ce chiffre serait une erreur. Le prix auquel vous achetez compte tout autant.
Attendre un meilleur taux peut parfois coûter plus cher
Imaginons un logement affiché aujourd’hui à 250 000 €. Vous hésitez à acheter avec un financement autour de 3,5 % et préférez patienter en espérant emprunter à 3 % l’année suivante.
Si le prix du logement augmente entre-temps de seulement 3 %, il passe à 257 500 €. Vous devez alors financer 7 500 € supplémentaires, ce qui absorbe déjà une partie du bénéfice procuré par le taux inférieur.
Le scénario inverse existe évidemment : les taux peuvent baisser alors que les prix stagnent ou reculent.
C’est pourquoi il est souvent plus pertinent de regarder le couple prix + financement que de chercher à anticiper le point bas des taux.
C’est d’ailleurs un biais fréquent chez les acheteurs : surveiller chaque variation de 0,1 point des taux tout en accordant beaucoup moins d’attention aux 5 000 ou 10 000 € qu’il est parfois possible de négocier sur le prix du logement.
Inflation et pouvoir d’achat : la mensualité ne dit pas tout
L’autre variable importante est le budget quotidien.
Selon l’estimation provisoire publiée par l’Insee fin septembre 2026, les prix à la consommation auraient augmenté de 3 % sur un an. Lorsque l’alimentation, les assurances, l’énergie ou certains services deviennent plus chers, le reste à vivre peut diminuer même si le salaire progresse.
Pour accorder un crédit immobilier, la banque analyse donc les revenus, mais également les crédits déjà en cours, la stabilité de la situation financière et les charges du ménage.
Le Haut Conseil de stabilité financière fixe en principe le taux d’effort maximal à 35 %, assurance emprunteur comprise, même si les établissements disposent d’une marge de flexibilité pour une partie de leurs dossiers.
Avec 4 000 € de revenus mensuels, cela représente théoriquement jusqu’à 1 400 € consacrés aux remboursements.
Mais être autorisé à consacrer 35 % de ses revenus au crédit ne signifie pas qu’il soit judicieux de le faire.
Un couple avec deux enfants, une voiture et des frais de garde n’a pas le même reste à vivre qu’un ménage disposant du même revenu mais de charges beaucoup plus faibles.
PTZ, PAS : les aides peuvent modifier le calcul
Le crédit bancaire classique n’est pas nécessairement le seul financement mobilisable.
Le prêt à taux zéro (PTZ) permet, sous conditions de ressources et selon la nature du projet, de financer une partie de l’acquisition de sa résidence principale sans intérêts sur cette fraction du financement.
Depuis avril 2025, le dispositif a notamment été étendu aux logements neufs, maisons comme appartements, sur l’ensemble du territoire. Dans l’ancien, son utilisation reste soumise à des conditions particulières, notamment concernant la localisation et les travaux.
Le prêt d’accession sociale (PAS) s’adresse quant à lui aux ménages respectant certains plafonds de ressources et souhaitant financer leur résidence principale.
Il existe également des prêts offrant une certaine souplesse dans la gestion des remboursements. Le prêt Facilimmo prévoit par exemple, selon les conditions contractuelles, des possibilités d’adaptation des mensualités. Une modulation à la baisse ou un report peut toutefois allonger la durée du prêt et augmenter son coût total.
Ces mécanismes doivent donc être intégrés au calcul global plutôt que considérés isolément.
Comment vérifier si vous pouvez réellement vous permettre cet achat ?
Avant de signer un compromis, faites un test très simple : raisonnez comme si vous étiez déjà propriétaire.
Additionnez la future mensualité, l’assurance emprunteur, la taxe foncière mensualisée, les charges de copropriété éventuelles et une enveloppe réaliste pour l’entretien du logement.
Comparez ensuite ce montant à ce que vous consacrez actuellement à votre logement.
Si l’écart est de 400 € par mois, essayez par exemple de mettre cette somme de côté pendant plusieurs mois. Vous vérifierez concrètement si votre budget peut absorber cette nouvelle contrainte tout en continuant à financer les vacances, les imprévus et votre épargne.
Pensez également aux frais d’acquisition et aux éventuels travaux. Une mensualité confortable ne compense pas un projet qui vide entièrement l’épargne disponible.
Acheter maintenant ou attendre : les critères à regarder
Le bon choix dépend moins des prévisions sur les taux que de votre situation personnelle. Voici les principaux éléments à mettre en balance avant de décider d’acheter maintenant ou de patienter.
| Acheter peut avoir du sens si… | Attendre peut être préférable si… |
| Vous comptez conserver longtemps le logement | Vous risquez de déménager rapidement |
| Le prix du bien est cohérent ou négociable | Le prix demandé semble excessif |
| La mensualité reste confortable | Votre budget devient trop serré |
| Vous conservez une épargne de précaution | L’achat absorbe quasiment toute votre épargne |
| Votre situation professionnelle est stable | Vos revenus sont susceptibles de fortement évoluer |
Il n’existe donc pas de réponse universelle à la question du « bon moment ».
FAQ : prêt immobilier et taux en 2026
Les taux immobiliers vont-ils baisser en 2027 ?
C’est possible, mais impossible à garantir. Les taux des crédits immobiliers dépendent notamment des conditions de refinancement des banques, des taux obligataires, de l’inflation et de la politique monétaire.
Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Certains financements restent possibles sans apport, mais les banques étudient attentivement ces dossiers. Une épargne régulière, des comptes correctement tenus et des revenus stables peuvent notamment peser dans l’analyse.
Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Une durée de 25 ans permet généralement de réduire la mensualité, mais augmente le coût total des intérêts. Le bon compromis dépend surtout du reste à vivre et de la capacité d’épargne après l’achat.
Peut-on renégocier son crédit si les taux baissent ?
Oui, une renégociation auprès de sa banque ou un rachat par un autre établissement peuvent être envisagés. L’opération n’est toutefois intéressante que si les économies obtenues compensent les différents frais engendrés.
Acheter est-il forcément plus rentable que louer ?
Non. Sur une courte période, les frais d’acquisition et de revente peuvent pénaliser fortement le propriétaire. La comparaison dépend du prix du logement, du niveau des loyers, du financement et surtout de la durée de détention envisagée.
Le meilleur taux n’est pas forcément le meilleur moment
Chercher à gagner quelques dixièmes de point sur son crédit est parfaitement logique. Mais cela ne doit pas faire oublier le prix payé pour le logement, sa qualité, les frais associés et surtout la capacité du ménage à supporter durablement les mensualités.
En 2026, la bonne question n’est donc peut-être pas « les taux vont-ils encore baisser ? », mais plutôt : « ce logement vaut-il son prix et puis-je le financer sans fragiliser mon budget ? »
Si ces deux conditions sont réunies et que le bien correspond à un projet de plusieurs années, attendre indéfiniment le taux parfait n’apporte aucune garantie. Dans le cas contraire, quelques mois supplémentaires pour augmenter son apport, assainir son budget ou trouver un logement mieux valorisé peuvent être beaucoup plus utiles qu’une petite variation des taux.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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